みなさんは「行政代執行による廃墟マンションの解体」と言われてピンときますか？行政代執行による廃墟マンションの解体とは、築年数が古いマンションが長年放置された結果、行政代執行によって解体されるという意味です。
2020年1月、全国で初めて行政代執行による廃墟マンションの解体が行われました。
空家等対策特別措置法による行政代執行は、すでにいくつかの実績がありましたが、一戸建住宅ではなく分譲マンションに適用されたケースは全国初！ということで、テレビのニュースやメディアでも大きく取り上げられたので、ご覧になった方もたくさんいらっしゃると思います。
誰も住まなくなったまま十数年にわたり放置され、近隣の住民を長年苦しめ続けてきた、築50年にもなる廃墟マンションの解体。それは、どういった事情によるものだったのでしょうか？
ここではそんな廃墟マンションの解体について詳しくご紹介していきたいと思います。
１．年々増加する空き家問題、ゴミ屋敷問題
日本全国に存在する空き家の件数は800万件以上。さらに右肩上がりで増え続けています。
将来的に住む予定や貸す予定がある空き家は問題ないのですが、管理されず荒れ果てた状態のまま放置されている空き家も数多く存在し、防災や衛生、景観の問題で地域住民の生活環境に深刻な影響を与えているという状況が長く続いており、早急な対応が必要と社会問題として重視されています。
そんな空き家問題ですが、具体的にどのような問題があるのでしょうか？
雑草が伸び放題で景観の悪化
長年人が住まなくなった土地は、当然メンテナンスも手入れもされません。
そうすると、雑草が伸び景観の悪化につながります。ですが、勝手に手入れをすることもできません。庭付きの空き家の場合は庭全体が雑草で覆われます。そうすることで景観の悪化だけではなく、近隣地域の土地の価格が下がったり様々な問題につながります。
不法侵入や住みつき、不法投棄、放火などの犯罪リスク
空き家は管理する人がいないことや雨風をしのげるという理由からホームレスなどが住み着きやすいです。そのほかにも、周りに人がいないことから放火などの犯罪が発生します。
また、不用になった家具を不法投棄するにはぴったりのスポットになります。不用な家具などは不良品回収業者や粗大ゴミとして処分しましょう。不法投棄が重なると、ゴミ屋敷問題にも発展してしまいます。
不衛生な状態で異臭の発生
不衛生な状態が続いてしまうと、生ごみや水を含んだ木材が腐敗し、異臭の発生につながります。
異臭から、害虫が発生し近隣住宅へ被害が広がってしまうケースも。
もし近くの廃墟から異臭がした場合は地域の自治体へ連絡しましょう。
建物の倒壊で人にケガをさせてしまうリスク
建物は定期的にメンテナンスが必要です。メンテナンス期間を条例で決められていることがほとんどなほどです。
廃墟はメンテナンスされていないため、いつ壊れてもおかしくありません。近くにいれば、壊れた壁に当たってけがをしてしまう可能性があります。廃墟には普段から近づかないようにしましょう。
２．空き家を解体できる、行政代執行とは？
今回ご紹介する、空き家問題の解決策になる「行政代執行による廃墟マンションの解体」には通称「空家等対策特別措置法」が大きく関わっています。「空家等対策特別措置法」は2014（平成26）年に制定された国の法律です。
空家等対策特別措置法が制定された背景
日本全国に存在する空き家の件数は800万件以上。さらに右肩上がりで増え続けていました。
先ほど紹介したような安全、衛生、景観の問題で地域住民の生活環境に深刻な影響を与えているという状況が長く続いており、早急な対応が必要でした。
そこで、「空家等対策の推進に関する特別措置法」という法律が制定され、放置された空き家の問題を解決し、有効活用できるようにしようという取り組みが行われるようになったのです。
その中で、特に危険度の高い空き家を「特定空家等」と認定し、行政による特別な対応ができるようにしました。それが、「特定空家等に対する措置」と呼ばれるものです。
「特定空家等に対する措置」では何ができるの？
特に危険度の高い空き家に対しては、自治体から所有者に対して空き家の管理方法について助言などを行うことができます。
さらに、指導、勧告、命令と段階を踏んで、より強制力の強い指示を出すことができます。
どうしても改善されない場合は、行政代執行により、強制的に処置を行うことができるようになっています。今回の「行政代執行による廃墟マンションの解体」にはこの強制的な処置に分類されます。
３．行政代執行が行われた滋賀県野洲市のケース
今回、廃墟となった分譲マンションの解体が行われたのは、滋賀県野洲市の廃墟マンションです。
2020年1月25日のことでした。
近隣住民を恐怖に陥れていた廃墟マンション
住む人が誰もいなくなり、放置されたまま廃墟となったこの分譲マンションは、1972年に建築されました。3階建て9戸という小規模のマンションで、10数年ほど前から住む人が誰もいなくなり、そのまま放置されていたということです。
無人のマンションと聞いて思い浮かぶのは、窓が割れていたり、壁に落書きされた建物。子どもが中に入ってしまってケガをしたり、放火や侵入者の火の不始末による火災の可能性もあるのでとても危険ですよね。
しかし、ニュース番組などで紹介されていた解体直前のマンションの様子は、衝撃！ご覧になった方も多いと思いますが、鉄骨がむき出しになった、朽ち果てたような姿はまさに廃墟でした。ボロボロの外壁が今にも崩れ落ちそうになっており、むき出しの鉄骨がさびついていました。
近隣には工場や住宅などがあり、比較的大きな通りに面して建つ廃墟マンションの姿は嫌でも目につきます。こんな建物が住宅地に10年以上も放置されていたなんて驚きです。
さらに恐ろしいことに、いつ崩れ落ちるかわからない廃墟マンションには、有害なアスベストが使われていました。今では禁止されていますが、古い建物には、肺がんなどを引き起こす要因となる有害なアスベストが使われているものが多く存在します。
この廃墟マンションは、建物が劣化してむき出しになったアスベストが剥がれ落ちているような状態だったようです。
廃墟マンションの管理者は？
このマンションは分譲マンションだったので、企業が管理しているわけではありません。築50年近くにもなる古いマンションだということと、9戸という小規模マンションだったことから、管理組合はありませんでした。
住人が少しずつ減っていき、持ち主が亡くなったあと相続した人も住むことがないまま、管理する人のいない廃墟マンションになってしまったようです。
廃墟マンションを放置しなければならなかった理由
解体直前の様子から、まだ住人がいた10数年前にはすでに、マンションはかなり荒れて劣化した状態になっていたのではないかと考えられます。
誰も住まなくなって荒廃がすすみ、不安を感じた地域の住民から市役所などに問い合わせがあったと思うのですが、管理者のいないマンションでは自治体もどうすることもできません。一部の所有者と連絡が取れたとしても、所有者全員の同意がなければ修理や修復工事を行うことはできないのです。
所有者の権利は法律で守られていますので、たとえ自治体でも、所有者のいる建物を勝手に修理したり、所有者に修理を命令したり、ましてや解体するなんていうことは不可能でした。
空家等対策特別措置法の成立が転機になった！
しかし、2014年に新しい法律が制定されたことで事態が一転します。
地域に多大な悪影響を及ぼす危険な空き家について、行政が介入し、対処することができるようになったのです。そこで、野州市役所が行動をスタートします。
とはいえ、いきなり廃墟マンションを解体できるわけではありません。行政代執行は最後の手段なので、まずはマンションの所有者全員と連絡を取り、状況を改善するよう指導、勧告を行います。そこで改善がみられなかったため、マンションの解体を命令しました。
しかし、複数いる所有者の一部と連絡が取れず解体の合意が得られなかったため、市が行政代執行による解体を行ったというわけです。
もし、空家等対策特別措置法がなかったら、廃墟マンションは放置され続け、いつか大きな事故を起こしていたかもしれません。
４．行政代執行の問題点。費用はどのように支払うの？
「空家等対策特別措置法」の行政代執行により、地域の住民を長年苦しめ続けてきた廃墟マンションの解体が実現しました。
多くの住民が、事故や事件、倒壊の危険や火事の不安、アスベストなどの有害物質が拡散される恐怖からようやく解放されることとなったわけなのですが、ひとつ大きな問題が残されていました。
行政代執行の問題点は解体費用！
空き屋を安全に解体し、廃材や廃棄物を処理するにはお金がかかります。いくら行政が行うからといって、タダでできるというわけではないのです。
例えば、一般的な木造の一戸建住宅を解体するのにかかる費用はおよそ150万円。延床面積の大きな家や3階建て、鉄筋コンクリート造の住宅になるともっと高額になり、何百万円もの解体費用が必要になってしまいます。
前章でご紹介した滋賀県のケースでは、アスベストの処理などもあり、解体には1億円以上かかったということです。その費用は、一体誰が支払うことになるのでしょうか？
解体費用は区分所有者に請求される予定
行政代執行で危険な廃墟を解体する場合、費用は、一時的に自治体が負担します。つまり、税金でまかなわれるのです。そのため、行政代執行による住宅の解体実施については、より慎重に決定されるべきだと考えられています。
もちろん、住宅の解体費用は作業が終わったあとで所有者に請求されることになっていますが、全額回収できるかどうかは不明です。
解体費用の支払いに応じてもらえるケースがベストですが、所有者が権利を放棄してしまうケースもあるかもしれません。その場合は、土地を売却するなどして費用を回収、場合によっては差し押さえなどの手段で解体費用を回収することになっています。
滋賀県の廃墟マンションの解体費用はどうなる？
廃墟マンションを行政代執行により解体した滋賀県のケースでは、解体費用を回収することができるのでしょうか？
このマンションは3階建て9戸という小規模なものでしたが、所有者が企業名義になっている部屋もあり、全員と連絡を取ることができませんでした。連絡が取れて、解体に応じてもらえた所有者からは、解体費用の支払いについても了承を得られている一方で、連絡すら取れていない、あるいは回答をもらえていない所有者もあるということです。
土地を売ったとしても、1億円を超える高額な解体費用を全額回収することは難しいかもしれません。
５．廃墟マンションを解体するときのゴミはどうする？廃墟のゴミ問題
ここまで、解体費用についてどうなるのか紹介してきましたが、廃棄マンションを解体した際のごみや不用品はどうなるのでしょうか。
解体時の家具は不用品回収業者や解体業者が処分する
廃墟マンションには、過去の住民が放置したままの家具が残されていることがほとんどです。このような家具などの不用品は、どのように処分されるのでしょうか。
解体時に出る家具などの不用品処分は、一般的に解体業者に不用品の処分を依頼することが可能です。ただし、解体業者によっては特定の不用品のみ施主に処分をお願いするケースもあります。
そんな特定の不用品がある場合には、不用品回収業者に依頼されることも。
このように解体業者や不用品回収業者に依頼する場合は追加で費用がかかります。
廃墟への不法投棄は絶対にやめておこう
廃墟は管理者がいないため、不用な家具などを捨てるにはぴったりだ！なんて考えの方は注意が必要です。
廃墟へ不用な家具を捨てることは、不法投棄になり法律に違反することになります。
そのため、自宅の不用な家具やものは不用品回収業者か粗大ゴミ、リサイクルショップの活用といった正しい方法で処分しましょう。
まとめ
空き屋問題解決の切り札として期待される、行政代執行による空き家解体についてご紹介しました。
空き家問題は今では800万件にのぼり、社会問題として注目が集まっています。
所有者の権利だけでなく、人々が安全に暮らす権利を守るための法律が制定されたことで、今までは耐えるしかなかった空き家、廃墟による被害から解放される希望の光が「空家等対策の推進に関する特別措置法」の制定によって見えてきました。
行政が危険な空き家を解体する事例は、今後ますます増えていくことが予想されます。
今回は廃墟の解体に伴う問題について紹介しました。具体的には「廃墟を解体する費用は一体どこから出るの？」という問題や「廃墟を解体したゴミはどのように処分されるのか」といった問題です。
費用に関しては、一旦税金から支払われ、管理者が負担するというものでしたが、返済できる保証はありません。解体時のゴミ問題では、解体業者や不用品回収業者に依頼され、さらに費用が上乗せされるということでした。
これらの問題が解決し、一軒でも多くの空き家が解体され、私たちの快適な生活へつながるといいですね。
